Quem acompanha minimamente o mercado imobili&aacute;rio j&aacute; percebeu: Itapema, Porto Belo e Balne&aacute;rio Cambori&uacute; n&atilde;o s&atilde;o mais apenas &ldquo;cidades de temporada&rdquo;. Elas entraram de vez no mapa nacional como destinos de investimento, moradia e reposicionamento de patrim&ocirc;nio. O que antes era conversa restrita a quem j&aacute; morava na regi&atilde;o hoje chegou a investidores de v&aacute;rias partes do pa&iacute;s &ndash; e tamb&eacute;m a moradores de cidades como Crici&uacute;ma, que passaram a olhar para o litoral com outros olhos.

	S&oacute; que, por tr&aacute;s da euforia, existe um fato simples: o litoral catarinense n&atilde;o &eacute; uma coisa s&oacute;. Cada cidade tem sua din&acirc;mica, cada bairro tem sua hist&oacute;ria e cada lan&ccedil;amento se encaixa de um jeito diferente no ciclo em que o mercado est&aacute;. Entender o que realmente est&aacute; mudando agora &eacute; o que permite separar oportunidade de exagero.

	Em Balne&aacute;rio Cambori&uacute;, o movimento mais vis&iacute;vel &eacute; a consolida&ccedil;&atilde;o da cidade como vitrine. A revitaliza&ccedil;&atilde;o da faixa de areia, a concentra&ccedil;&atilde;o de pr&eacute;dios altos, o crescimento do turismo de alto padr&atilde;o e a quantidade de servi&ccedil;os dispon&iacute;veis transformaram alguns trechos em cart&otilde;es de visita. Isso puxa interesse, especialmente em im&oacute;veis com vista privilegiada, localiza&ccedil;&atilde;o central e padr&atilde;o construtivo acima da m&eacute;dia. Mas tamb&eacute;m gera um efeito colateral: a sensa&ccedil;&atilde;o de que qualquer metro quadrado ali vale o que pedirem.

	Itapema, por sua vez, viveu um avan&ccedil;o r&aacute;pido, com expans&atilde;o de lan&ccedil;amentos voltados a diferentes perfis. &Aacute;reas que antes eram pouco faladas entraram na disputa, e regi&otilde;es tradicionalmente valorizadas passaram a concentrar produtos mais sofisticados. Porto Belo aparece como eixo em constru&ccedil;&atilde;o, com um discurso forte de &ldquo;pr&oacute;ximo ponto quente&rdquo; e projetos que miram tanto o morador quanto o investidor que busca algo ainda em fase de afirma&ccedil;&atilde;o.

	O novo ciclo n&atilde;o &eacute; marcado apenas pela quantidade de pr&eacute;dios, mas pela mudan&ccedil;a no tipo de comprador. Cresceu o n&uacute;mero de pessoas que pretendem usar o im&oacute;vel durante boa parte do ano, e n&atilde;o s&oacute; em janeiro e fevereiro. Tamb&eacute;m aumentou o interesse de quem trabalha em formato mais flex&iacute;vel, podendo passar per&iacute;odos maiores na praia sem se desconectar totalmente da rotina profissional. Isso muda a forma como os im&oacute;veis s&atilde;o pensados: n&atilde;o basta ser &ldquo;apartamento de veraneio&rdquo;, precisa funcionar como casa de verdade.

	Ao mesmo tempo, aumentou a presen&ccedil;a do investidor que olha para o litoral como vitrine de patrim&ocirc;nio. Em vez de concentrar todo o capital na cidade de origem, ele distribui uma parte em unidade com potencial de valoriza&ccedil;&atilde;o futura ou gera&ccedil;&atilde;o de renda com aluguel por temporada. Esse movimento &eacute; leg&iacute;timo, mas acaba atraindo tamb&eacute;m quem entra pelo efeito manada, sem entender que cada pr&eacute;dio tem um comportamento pr&oacute;prio.

	Outro ponto que marca essa fase &eacute; a profissionaliza&ccedil;&atilde;o do discurso &ndash; para o bem e para o mal. De um lado, h&aacute; informa&ccedil;&otilde;es mais t&eacute;cnicas, estudos de mercado, comparativos e an&aacute;lises que ajudam a montar cen&aacute;rio. De outro, h&aacute; promessas gen&eacute;ricas de &ldquo;valoriza&ccedil;&atilde;o garantida&rdquo; e &ldquo;alugu&eacute;is cheios o ano todo&rdquo; que n&atilde;o dialogam com a realidade de cada recorte. Em muitos casos, o mesmo argumento &eacute; usado para justificar empreendimentos completamente diferentes, em localiza&ccedil;&otilde;es que n&atilde;o t&ecirc;m nada a ver entre si.

	O que come&ccedil;a a diferenciar quem acerta de quem se enrola &eacute; a forma como enxerga o contexto. N&atilde;o adianta olhar para Balne&aacute;rio Cambori&uacute; como se toda a cidade fosse um &uacute;nico CEP com o mesmo comportamento de pre&ccedil;os. N&atilde;o adianta olhar para Itapema como se qualquer quadra tivesse a mesma liquidez. N&atilde;o adianta tratar Porto Belo como se todas as &aacute;reas tivessem o mesmo n&iacute;vel de maturidade de infraestrutura.

	Nesse cen&aacute;rio, o papel de quem intermedia os neg&oacute;cios tamb&eacute;m muda de patamar. A figura do corretor que apenas repete o material de venda da incorporadora perde espa&ccedil;o para quem est&aacute; disposto a discutir quest&otilde;es menos confort&aacute;veis: tempo m&eacute;dio de venda em cada regi&atilde;o, perfil de p&uacute;blico que procura aquele tipo de im&oacute;vel, riscos associados &agrave; sobreoferta em determinados segmentos, impacto real de condom&iacute;nio e IPTU na rentabilidade l&iacute;quida.

	O novo ciclo no litoral catarinense &eacute;, na pr&aacute;tica, um teste de maturidade para todo mundo. Para as cidades, que precisam equilibrar crescimento com infraestrutura e qualidade de vida. Para os compradores, que precisam decidir se v&atilde;o agir por impulso ou por an&aacute;lise. Para os profissionais, que precisam escolher entre vender narrativa ou vender decis&atilde;o bem fundamentada.

	Quem entra agora nesses mercados com a ideia de &ldquo;surfear a onda&rdquo; sem olhar para o tamanho da mar&eacute; corre o risco de descobrir, mais adiante, que estava confiante demais em promessas e atento de menos aos detalhes. Por outro lado, quem aproveita esse momento para estudar, comparar, entender e s&oacute; ent&atilde;o decidir tende a encontrar bons pontos de entrada, mesmo em cidades que j&aacute; n&atilde;o s&atilde;o mais segredo para ningu&eacute;m.

	Itapema, Porto Belo e Balne&aacute;rio Cambori&uacute; v&atilde;o continuar no radar por muito tempo. A diferen&ccedil;a &eacute; que, a partir daqui, n&atilde;o basta saber que &ldquo;o litoral est&aacute; bombando&rdquo;. Vai ser necess&aacute;rio saber em que rua, em que pr&eacute;dio, em que est&aacute;gio do ciclo e com que l&oacute;gica de sa&iacute;da voc&ecirc; est&aacute; se colocando. &Eacute; exatamente esse tipo de leitura que separa compra apressada de constru&ccedil;&atilde;o de patrim&ocirc;nio.

Nos &uacute;ltimos anos, d&aacute; pra perceber uma mudan&ccedil;a silenciosa, mas consistente, no comportamento de quem mora em Santa Catarina e pensa em im&oacute;vel. Em vez de olhar s&oacute; para a cidade onde nasceu ou trabalha, cada vez mais gente est&aacute; montando uma estrat&eacute;gia dividida entre Crici&uacute;ma e o litoral &ndash; especialmente Itapema, Porto Belo e Balne&aacute;rio Cambori&uacute;. De um lado, a base da vida, do outro, a chance de construir patrim&ocirc;nio em regi&otilde;es que ganharam for&ccedil;a no mapa nacional.

	Crici&uacute;ma, que sempre teve uma economia ligada &agrave; ind&uacute;stria, com&eacute;rcio e servi&ccedil;os, vem passando por ajustes de perfil. Muitas fam&iacute;lias continuam escolhendo a cidade para morar, pela rotina mais est&aacute;vel, custo de vida ainda mais controlado em compara&ccedil;&atilde;o com grandes capitais e pela sensa&ccedil;&atilde;o de &ldquo;cidade que voc&ecirc; conhece de verdade&rdquo;: voc&ecirc; sabe o nome das ruas, entende o movimento dos bairros, conhece quem est&aacute; chegando e quem est&aacute; indo embora. Ao mesmo tempo, uma parte dessa popula&ccedil;&atilde;o come&ccedil;ou a olhar para o litoral catarinense n&atilde;o mais s&oacute; como destino de f&eacute;rias, mas como lugar onde faz sentido posicionar parte do dinheiro.

	Em paralelo, Itapema, Porto Belo e Balne&aacute;rio Cambori&uacute; ganharam uma visibilidade que extrapola o estado. As imagens de pr&eacute;dios altos, orlas movimentadas e lan&ccedil;amentos de padr&atilde;o elevado rodaram o Brasil. Isso puxou n&atilde;o s&oacute; turistas, mas tamb&eacute;m investidores, gente com renda mais alta, profissionais liberais e fam&iacute;lias que querem uma segunda moradia perto do mar. Esse fluxo mudou o jogo: im&oacute;veis que antes eram vistos apenas como &ldquo;apartamentos de praia&rdquo; passaram a ser tratados como ativos de renda e reserva de valor.

	No meio dessa movimenta&ccedil;&atilde;o, quem est&aacute; em Crici&uacute;ma come&ccedil;ou a se perguntar se n&atilde;o est&aacute; ficando para tr&aacute;s. &Eacute; comum ouvir frases como &ldquo;todo mundo est&aacute; comprando no litoral&rdquo; ou &ldquo;se n&atilde;o entrar agora, nunca mais entra&rdquo;. Esse tipo de frase, repetida sem contexto, empurra muita gente a agir por impulso. Mas por tr&aacute;s do barulho, existe um movimento mais racional de quem realmente para, senta e faz conta.

	Para esse p&uacute;blico mais atento, o racioc&iacute;nio costuma ser outro: manter a vida em Crici&uacute;ma, onde a rotina est&aacute; estruturada, e usar o litoral como complemento &ndash; seja em forma de um im&oacute;vel para uso da fam&iacute;lia, seja como ativo de longo prazo para loca&ccedil;&atilde;o ou revenda. A l&oacute;gica n&atilde;o &eacute; &ldquo;fugir da cidade&rdquo;, e sim explorar o melhor dos dois mundos. Em Crici&uacute;ma, a busca &eacute; por im&oacute;veis com boa rela&ccedil;&atilde;o custo-benef&iacute;cio para moradia. No litoral, a aten&ccedil;&atilde;o se volta para localiza&ccedil;&atilde;o, liquidez e potencial de valoriza&ccedil;&atilde;o real, n&atilde;o a valoriza&ccedil;&atilde;o &ldquo;de conversa&rdquo;.

	Uma consequ&ecirc;ncia clara desse cen&aacute;rio &eacute; o aumento da necessidade de informa&ccedil;&atilde;o qualificada. Quem est&aacute; pensando em comprar im&oacute;vel hoje n&atilde;o pode mais se contentar com an&uacute;ncio gen&eacute;rico e frase pronta. O comprador minimamente consciente quer saber como anda a infraestrutura de cada regi&atilde;o, quais bairros de Crici&uacute;ma t&ecirc;m mais chance de expans&atilde;o, quais &aacute;reas do litoral j&aacute; atingiram um patamar de pre&ccedil;o mais maduro e quais ainda guardam oportunidades em est&aacute;gio anterior de desenvolvimento.

	Outro ponto que ganha peso &eacute; a leitura de risco. Nem todo im&oacute;vel no litoral &eacute; garantia de valoriza&ccedil;&atilde;o, assim como nem todo im&oacute;vel em Crici&uacute;ma &eacute; automaticamente &ldquo;mais seguro&rdquo;. O que muda &eacute; a forma de analisar: no interior, a liga&ccedil;&atilde;o &eacute; mais direta com emprego, renda local, empresas &acirc;ncora e mobilidade dentro da cidade. No litoral, entram na equa&ccedil;&atilde;o turismo, fluxo de visitantes, padr&atilde;o do p&uacute;blico que frequenta aquela praia e capacidade desse p&uacute;blico sustentar alugu&eacute;is e compras nos valores pedidos.

	Essa combina&ccedil;&atilde;o de fatores faz com que o papel do corretor mude de figura. Em vez de ser apenas algu&eacute;m que mostra chaves, ele passa a ser uma esp&eacute;cie de filtro entre o hype e a realidade. Em uma ponta, est&aacute; o cliente de Crici&uacute;ma, com renda definida, rotina estabelecida, contas a pagar e um n&iacute;vel de risco que n&atilde;o pode ser ignorado. Na outra, est&atilde;o as oportunidades &ndash; algumas boas, outras embaladas em discurso bonito demais. O trabalho s&eacute;rio &eacute; justamente separar uma coisa da outra.

	A tend&ecirc;ncia &eacute; que, nos pr&oacute;ximos anos, esse movimento de &ldquo;vida em Crici&uacute;ma, vis&atilde;o no litoral&rdquo; se intensifique. N&atilde;o porque virou moda, mas porque faz sentido para um perfil espec&iacute;fico de fam&iacute;lia e investidor: gente que n&atilde;o quer abrir m&atilde;o de raiz, mas tamb&eacute;m n&atilde;o est&aacute; disposta a deixar todo o patrim&ocirc;nio preso na mesma pra&ccedil;a. Ao mesmo tempo, quem insistir em tratar im&oacute;vel como impulso, e n&atilde;o como decis&atilde;o de patrim&ocirc;nio, tende a sentir na pele o pre&ccedil;o de comprar porque &ldquo;todo mundo est&aacute; comprando&rdquo;.

	Para quem est&aacute; come&ccedil;ando a pensar nesse tipo de combina&ccedil;&atilde;o, o ponto de partida n&atilde;o &eacute; escolher a cidade mais bonita, e sim entender o pr&oacute;prio momento. Qual &eacute; o tamanho real da renda? Qual &eacute; a margem de manobra mensal? Que tipo de im&oacute;vel faz mais falta hoje: um para morar melhor em Crici&uacute;ma ou um para come&ccedil;ar a montar renda no litoral? A partir dessas respostas &eacute; que a conversa sobre im&oacute;veis ganha sentido.

	Crici&uacute;ma e o litoral catarinense n&atilde;o s&atilde;o rivais. S&atilde;o pe&ccedil;as diferentes do mesmo tabuleiro. Usar as duas de forma inteligente &eacute; o que vai separar quem, daqui a alguns anos, olha para tr&aacute;s e v&ecirc; um conjunto de boas decis&otilde;es de quem carregou im&oacute;vel caro que n&atilde;o encaixa em nenhuma estrat&eacute;gia clara.

Jeferson Medeiros é corretor de imóveis em Criciúma, Itapema, Porto Belo e Balneário Camboriú. Especialista em imóveis de médio e alto padrão, com atendimento direto e seguro.

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ANTONIO SANTANA

ANTONIO SANTANA